以房養老懶人包｜房子變退休生活費！逆向抵押、留房養老與5大風險一次看懂
文／賣厝阿明 知識＋
退休後有房子、生活費卻不夠，房產可以透過抵押貸款、出租或出售，轉換成退休資金。
金管會2026年7月21日公布的統計顯示，截至同年6月底，國內已有16家銀行開辦以房養老，累計核貸1萬1,011件、656億元；2026年上半年新增核貸671件、51.5億元。這些是累計核貸件數與額度，並非目前仍在撥款的戶數或貸款餘額。
以房養老就是商業型不動產逆向抵押貸款。 屋主把房屋抵押給銀行，依約按月取得貸款，房屋所有權仍在自己名下。「留房養老」則可透過出租取得租金，並視需求搭配安養信託，安排生活及照護支出。
一、三種房產養老方式，資金來源不同
方式
退休資金來源
房屋與居住安排
以房養老／逆向抵押
銀行按契約撥付貸款
屋主保有所有權，通常可繼續居住；房屋須設定抵押權
留房養老／以租養老
出租房屋取得租金，可搭配安養信託
出租房屋交由房客使用，屋主須安排自己的住所
賣房養老
出售房屋取得價金，可再規劃安養信託
房屋移轉給買方，須另外安排居住需求
臺灣企銀的「留房養老安養信託」可將房屋及租金交付信託，由銀行依約管理並支付生活、醫療或安養費用。自行出租與辦理不動產信託的法律安排不同：房屋辦妥信託移轉登記後，登記名義為受託人，受益權及信託終止後的財產歸屬依契約處理。
二、以房養老申請，先看年齡與房屋條件
以臺灣銀行「人生安心貸」公開條件為例，申請人須為年滿59歲的本國自然人，以本人單獨所有、供自住使用的住宅作為擔保；貸款最高為銀行鑑價的7成，期限有10、15、20、25及30年等選項，且借款人年齡加貸款期限須符合銀行規定。該方案採按月撥貸、撥款金額逐年遞增的方式。
各銀行的起貸年齡、撥款方式、利率及房屋條件不同。屋主可以向銀行取得試算表，同時確認每月實際可用金額及到期債務。
三、1,200萬元房屋，月撥3萬元只是試算起點
假設房屋鑑價1,200萬元、核貸6成，貸款總額為720萬元。若採20年、240個月平均撥付本金，每月撥款本金為3萬元。
這3萬元尚未扣除或支付貸款利息與相關費用。隨著撥款本金累積，利息也會增加；各銀行可能採每月收息、部分利息掛帳等不同安排。
以兆豐銀行公開方案為例，每月實收利息以月撥款金額的三分之一為限，超出部分列為掛帳利息，於契約到期或終止時清償，掛帳利息不另計息。部分方案也設有本金加掛帳利息達核定放款值時停止撥款的條件。
退休預算應以實際可用現金計算，並把掛帳利息列入未來債務。
四、以房養老5大風險，簽約前一起算
1．貸款到期，生活費仍須接續。 貸款有固定年限，屋主到期時仍健在，須依契約清償，或與銀行洽談後續安排。退休計畫要涵蓋貸款結束後的生活支出。
2．利率調整，影響現金流。 採浮動利率的貸款，升息會增加利息，可能減少每月可用金額或提高掛帳債務。
3．房屋條件，影響可貸額度。 銀行會評估房屋所在地、屋況及擔保價值。實際核貸金額可能低於屋主原先預估，部分房屋也可能無法承作。
4．屋主過世，繼承人須處理抵押貸款。 部分銀行約定借款人死亡即停止撥款、契約到期。繼承人可評估清償、出售房屋或與銀行協商另行融資；債務到期未清償，銀行得依法聲請拍賣抵押房屋。繼承人原則上以繼承所得遺產為限負清償責任，抵押權也不因繼承而消失。
5．配偶居住，須事先安排。 房屋只登記在夫妻一方名下時，借款人先過世，存活配偶可能同時面臨貸款清償與居住問題。申貸前應核對配偶權益、繼承安排及銀行是否提供相關保障措施。
五、留房養老還要算空屋、修繕與稅費
出租房屋的退休收入，是租金扣除空置、修繕、管理、稅費及信託費用後的實際收益。房東還須依法申報租賃所得，並確認出租後適用的房屋稅規定。
阿明提醒： 以房養老保留自住安排，但須管理利息與到期清償；留房養老依靠租金，須管理出租成本；賣房養老取得一次性資金，須安排後續住所。把每月可用金額、資金能用多久、配偶居住及房產傳承一起規劃，房子才能穩定支援退休生活。
