跟房仲買房vs跟屋主買房，流程差在哪？

跟房仲買房vs跟屋主買房，流程差在哪？阿明教你選對交易方式

文／賣厝阿明知識＋

「阿明，買房找房仲比較安全，還是直接跟屋主談比較省？」

其實兩種方式都能完成交易，真正差別不只是有沒有仲介費，而是由誰負責查資料、協調價格、準備契約及控制交易風險。

透過房仲買房，通常從找房、看屋、查行情、議價、簽約、貸款到過戶交屋，都有人協助串聯。依法，仲介案件的不動產說明書、要約書、定金收據及買賣契約等重要文件，應由經紀人簽章。房仲還要向買方解說不動產說明書，簽約時交付買方，而這份說明書會被視為買賣契約的一部分。

若房仲同時接受買賣雙方委託，還須公平提供附近交易價格、契約內容及必要資訊，並告知專業上應查知的房屋瑕疵。不過，找房仲不代表房屋一定沒有問題，買方仍要親自查看謄本、漏水、違建、設備及交屋條件，不能只聽一句「屋況很好」。

看中房子後，房仲通常會請買方選擇斡旋金或要約書。斡旋金需要先交一筆款項，展現購買誠意；要約書則不用先付錢。依內政部交易須知，仲介收取斡旋金時，應告知買方也可以選擇使用內政部版要約書。

無論使用哪一種，都要先確認出價有效期限、賣方接受後是否成立契約、反悔責任，以及貸款不足能不能解除。不要因為房仲說「先簽再說」，就在沒有看懂內容的情況下交錢。

透過房仲成交，買方通常需要支付服務報酬，但「買方固定收一％或二％」並不是法律規定。現行規範是買賣雙方仲介報酬合計，最高不得超過實際成交價的百分之六，而且百分之六只是上限，不是固定價格，實際費用仍可協商。

直接跟屋主買房，最大優點是可以省下仲介服務費，也能直接詢問屋主出售原因及議價空間。但少了仲介後，確認屋主身分、申請土地建物謄本、查封抵押權、漏水違建、付款流程與契約條款，都要由買方自己處理。

屋主自售最怕的不是沒有房仲，而是雙方為了省錢，連地政士與交易安全機制也一起省掉。較穩妥的方式，是由買賣雙方共同找獨立地政士，查驗身分及產權、擬定契約、辦理報稅與過戶，並依案件需要安排價金信託或履約保證。買方也應先向銀行確認貸款能力，把鑑價不足、貸款未核准及屋況瑕疵的處理方式寫進契約。

另外，建商或企業出售成屋給消費者時，定型化契約原則上應提供至少五日審閱期；但一般屋主出售中古屋給一般民眾，屬私人間交易，通常不能直接套用建商賣屋的法定審閱規範，因此買方更要主動要求時間審閱契約。

阿明建議，首購族、工作忙碌或不熟悉產權及貸款流程的人，可優先找合法房仲協助；熟悉交易、有時間查資料，並願意找地政士、驗屋公司及銀行共同把關的人，也可以直接向屋主購買。

不論跟誰買，產權要查、屋況要驗、貸款要先問、契約要看懂。省下仲介費不一定等於省錢，找到房仲也不代表可以完全放手，交易安全永遠比成交速度更重要。