買房必看！主建物、大公、小公、車位一次搞懂

買房必看！主建物、大公、小公、車位一次搞懂｜賣厝阿明知識＋

文／賣厝阿明知識＋

「權狀明明有30坪，為什麼實際住起來好像只有20坪？」

原因很簡單，權狀上的面積並不全是你家客廳、房間與廚房，還可能包含陽台、公設及停車空間。更重要的是，即使是主建物面積，也會計入部分牆體，不等於室內真正能鋪地板、擺家具的淨使用面積。

買房不能只問總坪數，更要拆開看主建物、附屬建物、共有部分與車位各占多少。

權狀30坪是怎麼組成的？

一般集合住宅的房屋登記面積，主要由主建物、附屬建物及共有部分組成；若購買車位，車位持分可能另外列示，也可能包含在共有部分之中，實際仍要看權狀、謄本及買賣契約的登記方式。

主建物是住宅主要使用空間，例如客廳、臥室、廚房與浴室，但不能直接等同於「室內淨坪」。依現行測繪規定，建物外牆以牆壁外緣為界，兩戶之間有共用牆時，則以牆壁中心為界，因此權狀面積本來就會包含部分牆體。

部分早期公寓因當年的登記制度不同，樓梯間、走道或地下室等公共空間可能未另外登記成共有部分，而被納入各戶主建物面積。因此，老公寓公設比看似接近零，也不代表完全沒有樓梯與公共空間，只是登記方式不同。

附屬建物不只有陽台嗎？

附屬建物是與主建物相連、具有輔助使用功能的空間。現行新建物最常見的附屬建物是陽台。

雨遮則要看建照申請時間。2011年5月1日起，預售屋定型化契約要求屋簷、雨遮即使可以登記，也不得計入預售屋買賣價格；2018年1月1日以後申請建造執照的建物，屋簷及雨遮已不得再以附屬建物辦理測繪登記，只有陽台可以依規定登記。

需要注意的是，這項「不計價」規定主要針對預售屋定型化契約。購買中古屋時，買賣雙方通常是以整戶總價交易，不能直接用雨遮面積乘單價要求扣款。

露臺、平台及花台也不能一律視為附屬建物。不同年代的法規與原始核准圖說可能不同，有些露臺屬於共有部分，再透過規約約定由特定住戶使用，也就是俗稱的「約定專用」。買頂樓戶或露臺戶時，必須確認權狀、建物測量成果圖及社區規約，不能只聽銷售人員說「這塊都是你的」。

大公、小公差在哪裡？

「大公」與「小公」是房市常用的白話說法，不是權狀上的正式法律分類。權狀及登記謄本通常記載為「共有部分」。

所謂大公，是由全社區或較大範圍住戶共同持有的空間，例如門廳、管理室、機電室、蓄水池、電氣室、公共樓梯及室內休閒設施。

小公則是由部分住戶共同持有及使用，例如某一棟、某個樓層或特定梯廳的走道、樓梯間與電梯間。

大公也不是每戶都分到一樣多的坪數。共有部分如何分配，可能依各戶專有部分面積、使用範圍或起造人提出的分配方式計算；小公則只有特定住戶分攤。因此，同一個社區不同棟別、樓層或房型，公設比確實可能不同。

購屋時可查閱建物謄本、建物測量成果圖、共有部分附表，以及預售屋契約所附的共有部分項目、面積分配比例與停車位位置圖，確認自己到底持有哪些共有部分。

公設比要怎麼算？

若車位登記在共有部分，計算住宅本身的公設比時，應先將車位及其應分攤的停車空間面積排除，再計算：

「非車位共有部分面積÷主建物、附屬建物及非車位共有部分面積合計×100%」。

市場上常見新大樓公設比約30%至35%，但這不是法定及格線。社區規模、梯戶比、樓高、消防設備、機電空間與休閒設施不同，公設比自然會有差異。官方過去的住宅市場說明也將30%至35%列為新屋市場常見區間，而非法律規定的合理標準。

公設比高不一定等於不好，重點是公設是否必要、是否實用、管理維護費能否負擔，以及主建物面積能不能滿足家庭需要。

車位產權不能只看三個名稱

法定停車位，是建築物依規定必須設置的停車空間，通常登記為共有部分，沒有單獨權狀。原則上不能單獨移轉給社區外的人，通常須隨專有部分移轉，或在同社區區分所有權人之間辦理。法定停車位也不一定由全體住戶共同持有，可能合意由購買車位的部分住戶持有。

自行增設停車位，是超過法定數量另外設置的車位，但不能直接寫成「一定有獨立權狀」。實際上可能辦理獨立登記，也可能與法定車位一起登記為共有部分，必須依使用執照、建物謄本及契約認定。部分新建案的法定車位與自行增設車位，仍會共同登記為無獨立權狀的共有部分。

獎勵增設停車位則是過去因容積獎勵設置、負有供公眾使用義務的停車空間。即使具有私人產權，也不代表屋主可以完全排除公眾使用。購買這類車位前，應確認原始建照、使用執照、停車場登記與使用限制，不能只看是否有獨立權狀。

車位只有4、5坪就是灌水嗎？

不一定。

車位權狀面積可能包含停車格本身，也可能分攤車道、坡道、迴轉空間及其他停車設施。不同社區的設計及登記方式差異很大，目前並沒有「平面車位一定要8至12坪、機械車位一定要6至8坪」的法定合理區間。

車位登記坪數較少，可能代表車道面積另外列入共有部分，但不能直接斷定建商灌水，更不能只靠坪數判斷未購買車位者是否分攤車道。預售屋契約應揭露停車空間占共有部分的比例、車位產權型態、規格、位置及分配方式，購屋人應直接核對契約和圖說。

阿明提醒，買房不要只看權狀總坪數，更要看主建物占比、陽台面積、公設分配方式及車位登記型態。

主建物不等於室內淨坪，大公、小公也不是每戶平均分配；露臺不一定有獨立產權，車位坪數少也不等於必然灌水。把權狀、謄本、測量成果圖、社區規約與買賣契約放在一起核對，才能真正知道自己買到多少空間、擁有哪些權利。